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Les diagnostics dpe
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Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été institué pour contribuer à réduire la consommation d'énergie des bâtiments et à limiter les émissions de gaz à effet de serre. Le secteur du bâtiment constitue la deuxième source de pollution de dioxyde de carbone (CO2) en France, après les transports.
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Le secteur du bâtiment constitue la deuxième source de pollution de dioxyde de carbone (CO2) en France, après les transports. Il est responsable de 18% des émissions directes de gaz à effet de serre (22% avec celles du chauffage urbain et celles issues de la production de l’électricité) et 45% des consommations d’énergie finale, soit environ 2 tonnes de CO2 par habitant et par an.


Alors que certains bâtiments neufs "à énergie positive" peuvent produire plus d'énergie qu'ils n'en consomment et sans aucun dégagement de CO2, le potentiel d'évolution du secteur reste immense. C'est pourquoi, au-delà de l'objectif de Kyoto, le secteur du bâtiment intègre l’objectif de division par 4 de ses émissions de GES à l’horizon 2050, objectif défini le 13 juillet 2005 par la loi de programme fixant les orientations de l’énergie.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) issu d’une directive européenne, a été institué dans cet objectif. Il s'inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d'énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre.

En quoi consiste un diagnostic de performance énergétique ?

Obligatoire depuis le 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la quantité d'énergie consommée par un bâtiment et évalue sa performance énergétique, ainsi que l'impact de sa consommation en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il se traduit par un document dont le contenu et les modalités d'établissement sont réglementés.
Il doit être annexé à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Le diagnostic de performance énergétique n’est pas un audit thermique du bâtiment.

Si l’audit thermique  n’est pas obligatoire, il peut être complémentaire au DPE car il permet d’aller plus loin dans la connaissance du fonctionnement thermique du bâtiment et des solutions à apporter.

Comme il ne faut pas confondre le diagnostic de performance énergétique avec tout autre diagnostic ne répondant pas aux mêmes exigences qui pourrait être proposé par des professionnels non certifiés pour l'établir.

 
Le DPE en pratique
 
Le matériel adapté :

 L’expert en diagnostic immobilier peut être équipé d’un ordinateur portable traditionnel, d’un tablet  pc (ordinateur sans clavier) ou encore d’un pocket  pc (de la taille d’un agenda électronique ou d’un téléphone mobile) pourvu d’un logiciel spécialisé. Mais cet équipement n’est pas obligatoire.

Il  peut aussi noter sur le terrain les informations recueillies sur une simple feuille de papier puis les saisir sur un ordinateur dans ses bureaux.

Le diagnostiqueur immobilier est normalement équipé d’un télémètre, d’un appareil de mesure de l’épaisseur des double-vitrages et d’une boussole.


Les pratiques adéquates 

Après un repérage de l’ensemble du bien, l’opérateur de diagnostic immobilier identifie, relève ou s’informe :

 Les caractéristiques physiques du bâtiment (matériaux, situation, isolation, ventilation, apports extérieurs …),
 Les surfaces chauffées,
 Les surfaces déperditives de chaleur et leurs caractéristiques : murs, planchers et plafonds donnant sur l’extérieur ou local non chauffé, portes et vitrages donnant sur l’extérieur (doubles vitrages, avec ou sans volets ..),
Les surfaces non déperditives de chaleur (mais pouvant générer des ponts thermiques) : plafonds ou planchers donnants sur d’autres logements par exemple,
Les caractéristiques des installations de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que l’énergie utilisé, …

Il doit recueillir auprès de du donneur d’ordre des données concernant d’éventuels travaux antérieurs de rénovation du bâtiment, le mode d’occupation des lieux, le fonctionnement des équipements (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation...), la nature des parois, l’isolation… Il visite toutes les parties accessibles afin d’identifier précisément les éléments du bien.

Dans certains cas, compte tenu de l’âge et des caractéristiques du bâtiment, le DPE ne peut être établi seulement avec l’outil informatique. C’est pourquoi dans ces cas, le diagnostiqueur immobilier doit demander la production des factures d’énergie (utilisée pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire) sur 3 ans consécutifs.

Contenu du DPE

Le DPE fournit quatre types d’informations :

 une description des principales caractéristiques du bâtiment et de ses équipements thermiques.
 une estimationde la consommation annuelle d’énergie (en Kwh et en euros) nécessaire aux besoins de chauffage du logement et de consommation d’eau chaude, classée sur une échelle de A à G.
  la quantité  de CO2 émise classée elle-aussi sur une échelle de A à G.
 des recommandations techniques destinées à améliorer la performance énergétique du bâti accompagnées d’une estimation de leur coût et de leur efficacité.

La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l’utilisation de la double étiquette suivante :

 une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures neuves).
 une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.



La fourniture de cette étiquette énergie est étendue aux livraisons de bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007.

La notation de la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre des bâtiments souffre d’un manque d’étalonnage et reste extrêmement perfectible. Il convient en effet de ne pas se fier à la notation exprimée de la consommation d’énergie des appareils électroménagers pour laquelle on retrouve des notes de A, voire A+. Un logement récent et très bien isolé peut espérer obtenir C, tandis les notes pour les logements anciens se situent généralement entre E et G en fonction de leur qualité d’isolation et de leur système de chauffage.

Il existe deux méthodes différentes de réalisation du DPE en fonction de la nature et de l’affectation du bâtiment vendu : la méthode conventionnelle et la méthode dite « sur factures ».

  La méthode conventionnelle préconise l’évaluation des quantités d’énergies sur la base de consommations estimées (consommation conventionnelle) : elle est utilisée pour les bâtiments à usage d’habitation dotés d’une installation de chauffage individuelle. Elle est notamment utilisée pour les maisons individuelles.

  La méthode « sur factures» prévoit l’évaluation des quantités d’énergies sur la base de consommations réelles (sur factures, décomptes de charges ou relevés de comptage). Elle concerne  les logements faisant partie d’un ensemble doté d’une installation commune de chauffage collectif ou/et d’eau chaude. Ces quantités sont calculées sur la base de la moyenne des trois derniers exercices approuvés.  Si la durée de chauffage est inférieure à trois ans, seules les consommations correspondant aux périodes de 12 mois consécutifs sont retenues. Dans tous les cas, il convient de préciser les circonstances particulières, par exemple, l’absence pendant une période de chauffe.

Les consommations ainsi relevées sont exprimées en unités d’énergie achetées, par exemple en kilowattheures pour l’électricité ou le gaz, en stère pour le bois en vrac, en tonnes pour les granulés de bois, ou en litres pour le fioul domestique, en litres ou en kilogrammes pour le propane et le butane.


MODELE DPE

Obligation de communication des informations par le syndic

En vue de la réalisation d’un DPE “sur factures“, le syndic est tenu de délivrer les informations suivantes au vendeur qui en fait la demande :

 La quantité annuelle d’énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie du bâtiment par le dispositif collectif
 Le calcul ou les modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d’énergie consommée par le dispositif collectif
 Une description des installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude et de leur mode de gestion.


Elles sont transmises au frais du vendeur.

Depuis le 2 janvier 2008, le diagnostic de performance énergétique de certains bâtiments publics doit être affiché dans leur hall d’accueil. Le public, le gestionnaire et les occupants peuvent ainsi connaître la performance énergétique du bâtiment et son impact sur l’effet de serre. Les étiquettes énergie et climat des bâtiments publics sont différentes de celles pour les logements. Il en existe trois modèles différents, selon l’activité et l’occupation du bâtiment (bureaux, enseignement, hôpitaux, gymnases, etc).



Un diagnostic de performance énergétique  est obligatoire avant la vente d’un bien immobilier. Il doit obligatoirement être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. + d'infos - d'infos

Le DPE avant la vente
 
Immeubles concernés

La production d'un DPE est obligatoire pour tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert objet d'une vente.

En revanche, il n'est pas obligatoire sur les bâtiments suivants :

 une construction provisoire prévue pour une utilisation inférieure ou égale à deux ans
 un bâtiment indépendant dont la surface est inférieure à 50 mètres carrés (un logement, quelle que soit sa taille, lorsqu'il est situé dans un bâtiment dont la surface est supérieure à 50 m², est cependant soumis au DPE).
 certains bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que le local servant à l'habitation ;.
 un monument historique classé ou inscrit à l'inventaire en application du code du patrimoine
 un bâtiment ou partie de bâtiment neuf, dont la température normale est inférieure ou égale à 12°C ;
 un logement à la vente qui ne dispose pas de système de chauffage fixe (même s'il existe un dispositif de production d'eau chaude), ou qui n'a pas d'autre moyen de chauffage qu'une cheminée à foyer ouvert ; en revanche, le DPE est obligatoire pour un logement à la vente pourvu d'un équipement de chauffage de type insert, chaudière, chauffage électrique fixe.

En cas de vente d'un logement ou bâtiment tertiaire à construire, le maître d'ouvrage doit établir un DPE lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment lorsque la date de dépôt de la demande de permis de construire est postérieure au 30 juin 2007.

La procédure actuelle d'établissement des DPE est spécifique à la France métropolitaine. Elle ne permet pas encore de traiter convenablement les spécificités d'Outre-mer.
Le diagnostic de performance énergétique n'est donc pas obligatoire pour l'instant dans les départements d'Outre-mer. Cette situation provisoire devrait durer quelques années. En effet, les méthodes de calcul actuelles ne permettent pas de caractériser les spécificités des DOM (en terme de climat, de type de construction, de mode d'occupation des bâtiments) et des études complémentaires sont nécessaires.

Durée de validité du DPE

Le DPE doit avoir été établi moins de dix ans avant le jour de la signature de l'acte authentique.

L'absence de DPE au contrat de vente

La loi précise que « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ». L'acquéreur n'a donc pas de recours possible à l'encontre du propriétaire du bien sur le contenu du DPE.

Toutefois, l'acquéreur à des possibilités d'agir conformément au droit commun. Il peut, s'il estime avoir été délibérément trompé par le vendeur, si celui-ci lui a sciemment caché les résultats défavorables du DPE par exemple, lui demander des dommages et intérêts et même annuler la vente pour vice de consentement.

La performance énergétique sur les annonces immobilières

Les principaux réseaux et organisations d'agences immobilières ont signé le 19 mai 2008 avec Jean-Louis Borloo, ministre de l'Ecologie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire, une convention élaborée dans le cadre du Grenelle de l'environnement prévoyant l'affichage de la performance énergétique des biens mis en vente ou en location dans les annonces immobilières. La convention prévoit une mise en place de cette pratique par paliers, allant de 10% des annonces affichant le DPE en 2008, à 90% en 2012.

Enfin, n'oublions pas que l'acquéreur à toujours la possibilité de faire jouer son droit de rétractation si les informations données par le DPE ne correspondent pas à son attente, il peut, en respectant le formalisme prévu à cet effet, revenir sur son engagement dans le délai de 7 jours à compter de la notification ou de la remise de l'avant-contrat. Cette procédure peut être utile à l'acquéreur s'il n'a pu prendre connaissance des conclusions du diagnostic de performance énergétique avant la signature d'un compromis de vente. 

En ces de DPE erroné, le fait que ce diagnostic n'ait qu'une valeur informative, n'empêche pas de rechercher la responsabilité de celui qui l'a établi. L'acquéreur devra démontrer que la faute du professionnel lui a causé un préjudice. C'est le cas de l'erreur manifeste de l'estimation de la note sur la grille ou de préconisations hasardeuses qui l'aura trompé sur les caractéristiques précises du bien acquis et des investissements à prévoir.

Que se passe-t-il en cas de mauvais résultat de la performance énergétique ?

Il n'est pas prévu d'obligations de travaux. Mais les pouvoirs publics ont prévus un certain nombre d'incitations sous la forme d'aides financières. Si le propriétaire fait remplacer par exemple une ancienne chaudière par un modèle plus récent ou s'il s'équipe d'un chauffe-eau solaire), il peut bénéficier de différentes aides à la condition que les produits présentent les qualités minimales d'isolation requises.
Des subventions de l'ANAH (agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) peuvent être accordées pour les travaux favorisant les économies d'énergie. Elles concernent par exemple, l'amélioration de l'isolation thermique : isolation des parois opaques donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés, isolation des parois vitrées, le calorifugeage, équilibrage, régulation des installations de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire,  ou l'installation de systèmes utilisant les énergies nouvelles et renouvelables (énergie solaire).
L'agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) ainsi que certaines régions distribuent, sous conditions, des primes pour l'installation de chauffage et de chauffe-eau solaires. Leur montant peut atteindre 30 à 40 % du coût total de l'installation.


Un DPE est également obligatoire avant la mise en location d’un bien immobilier. Il doit être annexé au bail.
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Le DPE avant la location

Les propriétaires de certains bâtiments (notamment de bureaux, industriels ou agricoles) doivent faire constituer et tenir à jour un dossier technique amiante (DTA) destiné à être mis à la disposition des occupants et des artisans ou sociétés y effectuant des travaux. Sa fiche récapitulative est le document à annexer à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Immeubles concernés

Depuis le 1er juillet 2007, un DPE doit être réalisé en cas de location de tout logement à usage principal d’habitation ou mixte habitation et professionnel.
En revanche, il n’est pas obligatoire pour les locations portant notamment sur les bâtiments suivants :

 certaines constructions provisoires
  un bâtiment indépendant dont la surface est inférieure à 50 mètres carrés (un logement, quelle que soit sa taille, lorsqu'il est situé dans un bâtiment dont la surface est supérieure à 50 m², est cependant soumis au DPE)
  certains bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que le local servant à l'habitation ;
  un monument historique classé ou inscrit à l'inventaire en application du code du patrimoine
  un bâtiment ou partie de bâtiment neuf, dont la température normale est inférieure ou égale à 12°C ;
 un logement qui ne dispose pas de système de chauffage fixe (même s'il existe un dispositif de production d'eau chaude), ou qui n'a pas d'autre moyen de chauffage qu'une cheminée à foyer ouvert ; en revanche, le DPE est obligatoire pour un logement à la location pourvu d'un équipement de chauffage de type insert, chaudière, chauffage électrique fixe.

Lorsque le logement loué est situé dans un immeuble collectif, le DPE ne concerne que les parties privatives du lot.

Le DPE ne concerne pour le moment que les logements situés sur le territoire métropolitain.

Un diagnostic simplifié a été prévu pour les locations saisonnières lorsque la durée totale d'utilisation du logement dépasse quatre mois par an, que ce soit à titre de location ou pour un autre motif.

Durée de validité du DPE

Le DPE “locatif“ est valable également 10 ans.
Le diagnostic de performance énergétique doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, mais pas lors de sa reconduction tacite.

Ne pas confondre la reconduction tacite du bail avec son renouvellement. Dans le premier cas, les deux parties n’interviennent pas ; le bail se poursuit automatiquement. Il y a renouvellement lorsque le bailleur a manifesté sa volonté de modifier les conditions du bail. Il doit alors nécessairement adresser une offre de renouvellement au locataire. Si ce dernier l’accepte, un nouveau bail est conclu aux nouvelles conditions définies auquel sera annexé un CREP. Il n’est pas nécessaire de faire réaliser un nouveau diagnostic si, à au jour de la signature du renouvellement, sa date de validité n’est pas dépassée.
Il n’a pas à être réalisé une nouvelle fois lors du renouvellement du bail tant que sa durée de validité n’a pas expiré.

Si un DPE en cours de validité a été établi à l'occasion de la vente ou de la construction du logement, il tient lieu de diagnostic pour la mise en location du logement.

Un candidat locataire peut demander à ce que le propriétaire qui met en location un local, lui fournisse le DPE dès sa mise sur le marché. Le DPE peut donc constituer un élément du choix du logement ou de négociation du prix du loyer pour le candidat locataire

En cas d’absence du DPE au bail

Comme en cas de vente, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative. Le locataire ne peut se prévaloir des informations qu’il contient à l'encontre du propriétaire bailleur. Toutefois, le droit commun s’applique. S’il lui apparait que le bailleur a délibérément occulté les conclusions défavorables d’un DPE, le locataire a la possibilité de demander la résiliation du bail ou/et des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Que se passe-t-il en cas de mauvais résultat ?
Le DPE a pour but d’informer le futur locataire sur la consommation énergétique du logement et de son coût, mais ne lui permet pas d’imposer au bailleur des travaux d’amélioration de la performance énergétique.


Un DPE peut être utile en dehors de toute transaction pour bénéficier de recommandations ou avant des travaux d'isolation. Le propriétaire bénéficie d’aides fiscales. + d'infos - d'infos

Les propriétaires peuvent aussi, en dehors d’une vente ou d’une location, faire réaliser un tel diagnostic de performance énergétique pour avoir une expertise d’ensemble de leur bien et bénéficier de recommandations de travaux d’économie d’énergie. La réalisation de ce diagnostic peut notamment s'avérer opportune :

  avant la réalisation de travaux, afin d'aider à déterminer les interventions les plus efficaces à réaliser sur le bâti ;
  et après la réalisation des travaux, afin d'en évaluer l'impact sur la performance énergétique du bien immobilier et de pouvoir valoriser ces travaux lors d’une future vente ou location.

La loi de finances pour 2009 a prévu de faire bénéficier les propriétaires d’un crédit d’impôt pour la réalisation d’un DPE en dehors des cas obligatoires (vente et location). Il est fixé à 50% des dépenses engagées.  


Le DPE doit être réalisés par un  opérateur en diagnostics immobiliers certifié pour ce diagnostic précis, assuré, indépendant du donneur d’ordre, impartial et doit disposer des moyens nécessaires à sa mission.


Liens utiles

  Le site du ministère du logement et de la ville

  Le site de l'ademe (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie)

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