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Mesurage imposé par la Loi Carrez
>> Ce qu'il faut savoir <<

La “loi Carrez“ impose au vendeur d’un bien soumis au régime de la copropriété d’en mentionner la superficie privative dans tout contrat réalisant ou constatant sa vente. + d'infos - d'infos

La “loi Carrez“ impose au vendeur dans toute promesse de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction du lot, de mentionner la superficie privative de ce lot. Elle facilite ainsi les recours de l’acquéreur.

L’objectif est, là encore, d’informer et de protéger le consommateur. La valeur de ce type de logement étant souvent directement proportionnelle à sa superficie, certains vendeurs avaient tendance à surestimer la surface qu’ils mentionnaient dans les annonces et dans le contrat de vente.

Immeubles concernés

Tous les biens soumis au régime de la copropriété sont visés par la loi Carrez, y compris les maisons individuelles lorsqu'elles sont construites sur un terrain en copropriété (c’est le cas notamment de certains lotissements).

En revanche, la question de savoir si les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) entrent dans le champ d’application de la loi Carrez reste posée.

Durée de validité du mesurage

Il n’y a pas de durée prévue par la loi. La validité d’un mesurage est illimitée tant que le bien ne fait pas l’objet de modification.

Que doit-on mesurer ?

La superficie à prendre en compte est la superficie totale des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons et leurs revêtements, embrasures de portes et de fenêtres, marches et cages d'escalier, gaines et conduits, et sans tenir compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte dans ce calcul, ainsi que les caves, box, garages, emplacements de stationnement, greniers, séchoirs, terrasses, balcons ouverts, loggias ouvertes, etc...

La jurisprudence à établit que les « unités d’habitation », constituées par le regroupement en un seul lot de plusieurs lots d’une superficie inférieure à 8 m2, devaient être mesurés. C’est le cas, fréquent à Paris, de la réunion de plusieurs chambres de bonne en vue de former un appartement.


Même si elle n’est pas obligatoire, l’intervention d’un professionnel pour les opérations de mesurage est fortement conseillée. + d'infos - d'infos

Qui doit procéder au mesurage ?

En théorie, l’intervention d’un professionnel, qu’il soit agent immobilier, géomètre, architecte ou opérateur de diagnostic immobilier, n’est nullement obligatoire. Le propriétaire peut réaliser lui-même le mesurage du logement qu’il souhaite vendre.

Mais même si la loi ne l’impose pas, on ne peut que vous recommander de faire procéder ce mesurage par un professionnel. Ceci pour deux raisons :

  La détermination de la surface privative au sens de la loi Carrez requiert une parfaite connaissance des textes réglementaires et de la jurisprudence. Doit-on prendre en compte un placard ou un sous-sol aménagé en studio ? Faut-il mesurer une loggia ou une mezzanine ?
  Si le vendeur a eu recours à un professionnel pour le mesurage, ce recours n’exonère pas le vendeur de sa responsabilité, mais celui-ci pourra agir contre le professionnel pour engager sa responsabilité. Le professionnel a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle destinée à prendre en charge, le cas échéant, un préjudice causé par une erreur de mesure.

Le mesurage en pratique
 
Le matériel adapté :

L’expert en diagnostic immobilier peut être équipé d’un ordinateur portable traditionnel, d’un tablet pc (ordinateur sans clavier) ou encore d’un pocket pc (de la taille d’un agenda électronique ou d’un téléphone mobile) pourvu d’un logiciel spécialisé. Mais cet équipement n’est pas indispensable.

Même si aucune réglementation ne l’exige, le professionnel doit être muni à minima d’un télémètre afin d’obtenir des mesures suffisamment précises et fiables.

Les pratiques adéquates :

Tout bon professionnel vous réclamera pour pouvoir effectuer son mesurage l’état descriptif de division (généralement contenu dans le règlement de copropriété).

Le diagnostiqueur immobilier effectue le mesurage de tous les locaux accessibles et constitutifs des parties privatives du bien immobilier.

A la fin de sa mission, sauf cas particulier, il peut communiquer oralement au propriétaire la surface totale mesurée.


L’acquéreur peut demander au vendeur un remboursement du prix de vente quand la superficie réelle du lot est inférieure de plus d’un 1/20ème (>5%) à celle mentionnée dans l’acte. + d'infos - d'infos

Que se passe-t-il si la superficie déclarée dans l’acte est supérieure à la superficie réelle ?

Si la superficie réelle constatée lors d’un mesurage à l’entrée dans le logement est légèrement inférieure (moins de 5 % de différence) à celle annoncée, l’acquéreur n’a pas de recours. Par exemple, un bien vendu pour 90 m2 mais en mesurant réellement que 87 m2 ne peut faire l’objet d’une demande de réduction du prix.

En revanche, l’acquéreur peut demander au vendeur un remboursement du prix de vente quand la superficie réelle du lot est inférieure de plus d’un 1/20ème (>5%) à celle mentionnée dans l’acte. La réduction du prix est proportionnelle à la différence de superficie.

Exemple

La superficie déclarée dans un acte de vente est de 65 m² au prix de 200 000 euros.
La superficie réelle après expertise est de 61m² la diminution est de ((61-65)/64)/100=6,25% donc supérieure à 5%.
L’acquéreur peut donc demander une diminution de prix au vendeur de: ((200 000/65) x 61)- 200 000 soit 12 307,69 euros.

En outre, les frais de notaire et l’emprunt éventuel ont été calculés sur le prix de départ. Ce préjudice subi par l’acquéreur est susceptible d’une action en dommages et intérêts contre le vendeur.

A l’inverse, que se passe-t-il si la superficie réelle est supérieure ?

Il n’est pas prévu de recours pour le vendeur lésé. Toutefois, il est en droit de demander la mise en cause de la responsabilité du professionnel auteur du mesurage. Celui-ci a commis une faute préjudiciable financièrement au vendeur puisqu’il aurait pu potentiellement vendre son bien plus cher. D’où l’intérêt de ne pas mesurer soi-même le logement que l’on a l’intention de vendre. D’autre part, en cas d’erreur manifeste, la responsabilité du notaire peut être mise en cause au titre de son devoir de conseil.

En l’absence de déclaration de la superficie dans l’acte

Si la superficie n’est pas mentionnée dans l’acte, l’acquéreur ou ses ayant-droits peuvent demander l’annulation de la vente. Mais, il faut faire vite puisque le délai est très court.

Une action en nullité de l’acte devra en effet être introduite au tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter du jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

En outre, on peut penser que le notaire ayant passé un acte sans la mention de la superficie commet une faute en manquant à son devoir de conseil. Il fait prendre le risque à l’acquéreur de payer un logement à un prix supérieur à sa valeur.

 

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